ジョーカーの資産運用ブログ

資産運用・家計を中心に書いていきます

投資用不動産について考える

ジョーカーは過去ワンルームマンションに投資した経験があります。

購入したのは2011年でジョーカーが20代後半の時です。当時はリーマンショックの後で景気が落ち込んでおり不動産価格も割安だと判断していました。2015年には売却して利益を確定させてましたが投資としては失敗だったと思います。

 

ワンルームマンション投資とREIT投資の比較

不動産の相場全体としてREIT指数を見てみたいと思います。

  • 購入時(2011年)のREIT指数は1,000を割れている水準
  • リーマンショック前は2,500を超えており購入時は半分以下となっていた。
  • 売却時は1,700位とREITに投資していれば1.7倍になっていた。
  • 購入当時の分配金利回りは5%超

 

購入したワンルームマンションは築12年、主要駅徒歩1分のワンルームマンションです。表面利回り8.4%で購入しました。約1/3を自己資金、残りを借入で賄いました。最終的にはプラスでしたがREITに投資したほうがリターンは高かったです。

 

ワンルームマンションの購入理由と失敗理由

 

購入理由

  • 借入によりレバレッジをかけることができた
  • 節税になった
  • 不動産市況は底だった
  • 不労所得=不動産収入という先入観があった

 

失敗理由

  • 購入価格よりも高い価格で売却しましたが値上がり率はREITが上でした。ワンルームマンションの値上がりは5%でREITの値上がりは70%と全く違います。不動産価値が高い物件(REITが所有するような物件)に投資できなかったのが原因です。現在の日本の不動産は局地的に値上がりして他は値下がりという状況です。値上がりしたとしても更に建物の価値等により物件価格の上昇率はバラツキがあります。
  • 税率の違い。不動産を短期で売却したので税率は約40%でした。REITであれば約半分の税率だったので大きな損失です。
  • 金利が高かった。当時のジョーカーの調達金利は3%弱の水準です。若かったので仕方がないと考え高い金利で投資を実行しました。またフルローンができなかった。
  • 空室はほとんどなかったが入れ替わりが多く費用が多くかかった。敷金・礼金等が少ない物件(競争力がない物件)だったのが原因。
  • ROI(自己資金に対する税引き前利回り)は7%弱とREITを上回ったが入れ替え時の費用等を利回り計算に入れていなかった。
  • 所得税の還付は年々減少していった(減価償却が定率のため)。購入して1,2年は税金の還付が大きく投資による満足感があったが年々減少してくため注意が必要です。保有期間が長くなれば減価償却は減少、元本返済が大きくなりCFがマイナスになる可能性もあります。

 

失敗理由のほうが多いですね・・・。

 

今後の不動産戦略について

前回の失敗を踏まえて今後不動産投資を行う条件を考えてみました。

  • 物件の値上がりが期待できる物件=賃料が増加が見込める or 相場が低迷
  • 金利+フルローンの借入が可能
  • 資産管理会社等を活用して税率を抑える。個人で購入した場合は5年以上保有
  • 節税を目的としない

 

今の環境では難しいと思いますが不動産の関心はあるので今後も上記条件が揃うようになれば購入を検討したいと思います。考えていきたいと思います。