ジョーカーの資産運用ブログ

資産運用・家計を中心に書いていきます

投資用不動産について考える

ジョーカーは過去ワンルームマンションに投資した経験があります。

購入したのは2011年でジョーカーが20代後半の時です。当時はリーマンショックの後で景気が落ち込んでおり不動産価格も割安だと判断していました。2015年には売却して利益を確定させてましたが投資としては失敗だったと思います。

 

ワンルームマンション投資とREIT投資の比較

不動産の相場全体としてREIT指数を見てみたいと思います。

  • 購入時(2011年)のREIT指数は1,000を割れている水準
  • リーマンショック前は2,500を超えており購入時は半分以下となっていた。
  • 売却時は1,700位とREITに投資していれば1.7倍になっていた。
  • 購入当時の分配金利回りは5%超

 

購入したワンルームマンションは築12年、主要駅徒歩1分のワンルームマンションです。表面利回り8.4%で購入しました。約1/3を自己資金、残りを借入で賄いました。最終的にはプラスでしたがREITに投資したほうがリターンは高かったです。

 

ワンルームマンションの購入理由と失敗理由

 

購入理由

  • 借入によりレバレッジをかけることができた
  • 節税になった
  • 不動産市況は底だった
  • 不労所得=不動産収入という先入観があった

 

失敗理由

  • 購入価格よりも高い価格で売却しましたが値上がり率はREITが上でした。ワンルームマンションの値上がりは5%でREITの値上がりは70%と全く違います。不動産価値が高い物件(REITが所有するような物件)に投資できなかったのが原因です。現在の日本の不動産は局地的に値上がりして他は値下がりという状況です。値上がりしたとしても更に建物の価値等により物件価格の上昇率はバラツキがあります。
  • 税率の違い。不動産を短期で売却したので税率は約40%でした。REITであれば約半分の税率だったので大きな損失です。
  • 金利が高かった。当時のジョーカーの調達金利は3%弱の水準です。若かったので仕方がないと考え高い金利で投資を実行しました。またフルローンができなかった。
  • 空室はほとんどなかったが入れ替わりが多く費用が多くかかった。敷金・礼金等が少ない物件(競争力がない物件)だったのが原因。
  • ROI(自己資金に対する税引き前利回り)は7%弱とREITを上回ったが入れ替え時の費用等を利回り計算に入れていなかった。
  • 所得税の還付は年々減少していった(減価償却が定率のため)。購入して1,2年は税金の還付が大きく投資による満足感があったが年々減少してくため注意が必要です。保有期間が長くなれば減価償却は減少、元本返済が大きくなりCFがマイナスになる可能性もあります。

 

失敗理由のほうが多いですね・・・。

 

今後の不動産戦略について

前回の失敗を踏まえて今後不動産投資を行う条件を考えてみました。

  • 物件の値上がりが期待できる物件=賃料が増加が見込める or 相場が低迷
  • 金利+フルローンの借入が可能
  • 資産管理会社等を活用して税率を抑える。個人で購入した場合は5年以上保有
  • 節税を目的としない

 

今の環境では難しいと思いますが不動産の関心はあるので今後も上記条件が揃うようになれば購入を検討したいと思います。考えていきたいと思います。

【悲報】ゼネラル・ミルズ(GIS)の第1四半期決算報告後に5%超下落

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  • 売上及びEPSが予想を下回ったため5.79%の下落となる。
  • シリアルとヨーグルトの落ち込みが大きい。エリア別では北米での落ち込みが大きい。
  • 北米の減収率は落ち着きつつある。
  • ハーゲンダッツ等のアイスのブランドも持っており回復すれば株価も戻る可能性あり。
  • 下落後の配当利回りは3.76%となる。ゼネラル・ミルズは100年以上配当を支払い続ける超優良企業である。

 

第1四半期の概要

 

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売上高は4%の下落、EPSでは9%の下落です。特に北米の落ち込みが大きくヨーグルトが22%の下落、シリアルが7%の下落となっているようです。

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利益率も下がっています。売上高の減少要因もありますが原価の上昇要因もあります。

いい印象がない報告なので株価が下落するのも分かります・・・

通期の見通しでは売上は1~2%落ち込む予定ですがEPSでは1~2%の増加と経営陣は報告しています。

コスト削減と自社株買いによってEPSを上げるのだと思います。

 

 米国の売上は改善傾向・ハーゲンダッツも強い

 

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米国の売上は改善傾向にあるようです。エリア別では北米(米国)が最大なのでマイナスと言えど改善しているのはいい兆候です。第2四半期ではプラスになってほしいです。

またハーゲンダッツのブランドも強いです。過去12週間で20%の売上成長を記録しています。

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 配当を100年以上継続・増配年数は13年

株価が下落したため配当利回り3.76%まで上昇しています。また自社株買いによる株主への還元、売上・利益の回復を通して株価も回復するのではないかと思います。

少しマイナスの話をすると、最近ターゲット(アメリカの大手小売り)が商品の値下げに踏み切り食品会社のマージンが削られる可能性があることだと思います。値下げに踏み切った理由はアマゾンの小売り進出です。アマゾンは本当に強い会社です。

ゼネラル・ミルズは配当を100年以上継続している会社です。配当性向は62%であり増配の余地も残しています。

配当を目的とする投資家にとっては魅力的な会社だと思います。

ポートフォリオ全体の配当利回りを算出

ジョーカーのポートフォリオ全体の配当利回りを算出してみました。

算出にあたっては9月16日の終値配当利回りを記載しています。投資額ではなく9月16日時点の配当利回りとなっています。もちろん税引き前です。

その結果は加重平均で2.72%となりました。下の表では平均以上の配当利回りは黄色く塗りつぶしています。

 

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高配当には生活必需品・エネルギーセクターが多い

ジョーカーのポートフォリオの偏りの影響もありますが平均以上の配当利回りの銘柄は生活必需品セクターとエネルギーセクターに多いです。こういった銘柄の配当を再投資することでシーゲル先生がいうようなリターンを達成できるのだと思います・

 

 

investmentblog.hatenablog.com

 

ヘルスケアセクターではJNJとABTを保有していますが2銘柄とも若干平均を下回っています。その分値上がりで貢献してほしいものです。現在ABTは大いに貢献してくれています。JNJはまあまあといったところです。ドラッグストアのCVSも2.4%と若干平均を下回っています。

ここでもIBMはいい感じの数値をだす・・・

IBMは現在、配当利回りは4.14%、配当性向が43.5%と利回りと配当性向のバランスが良い銘柄です。う~ん、いい感じ!

いつかはIBMの減収がストップして増収に転じると思いますが短期的には絶望的みたいです。反転する少しまえに購入したいものですがこれも分かりませんね。

 

IBMについては最近こんな記事を読みました。

<1>

コンセンサスの値をベースに考えると、増収増益に転じるタイミングは2018年~2019年になる。

<2>

悲観的なストーリーを元にすると、増収増益に転じるタイミングは2022年以降となる(株式市場では悲観的な見方をされていて、株価が下落している)。

<3>

25年前のIBMと今のIBMとでは、まったく別会社のようになっている。かつてはメインフレーム事業が中心だったが、今はサービス事業が主体になっている。

<4>

IT業界という変化の激しい事業領域で生き残ってこれたのは、IBMが「変化できるDNA」を持っているためだと考えられる。

今のところ、IBMの事業はアナリティクス、クラウドなどの戦略必須領域にシフトしつつある状況です。市場の早い変化の速度に比べて、対応に苦労していますが、なんとか持続可能な状況だと私は見ています。

 

www.mag2.com

 

配当の伸びを期待したいAAPL、SBUX、V、AXP、NKE

現時点では配当利回りは高くないですが配当の成長を期待したいのがAAPL、SBUX、V、AXP、NKEです(他の銘柄も期待していますが・・・)。

SBUXを除けば配当性向は40%を下回る水準。増配年数を見れば、毎年配当を上げますよという姿勢が分かります。投資家へのコミットということですね。どの銘柄も生活必需品セクターにあるような長期間の増配を達成したといものではありませんが、配当を上げていく気持ちは伝わります。

リーマンショック等の経済危機が起こった場合は減配のリスクも高い銘柄ではあると思います。

 

ウォルト・ディズニー【DIS】が絶不調

 

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ジョーカーの保有銘柄の中でIBMに次ぐ問題児となったウォルト・ディズニー【DIS】について書きたいと思います。

 

  • DISは独自の新しいストリーミングサービスを発表。ネットフリックスとの契約を終了へ。将来の収益力が不明瞭となる。
  • パークス事業は好調だが最大の収益源であるESPNは収益力低下
  • DISの過去平均PER19.6を下回る実績PER17.4で取引されている。予想PERは15.3と魅力的な水準まで下げている。
  • エンターテインメント業界でありβは1.34と高い。景気後退時には大きく下げる可能性あり。
  • ジョーカーのポジションは小さく株価下落の影響は軽微。事業の中身を考えればより下げた時にナンピン買いを検討したい。

 

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ESPN事業の低迷を受けて新たな戦略へ舵をきる。独自のストリーミングサービスを発表へ

 

 

2012年からNetflixに一部の映画の独占放送権を提供してきたウォルト・ディズニーが、動画配信契約の打ち切りを発表した。

 

2016年に株式の33%を取得したMLB のストリーミング会社BAMTechの保有株を過半数に増やし、2019年から独自のストリーミング配信を開始する。視聴者のストリーミングサービスへの移行を受けての動きだ。

 

 

zuuonline.com

 

DISはアメリカのスポーツ放送ESPNが稼ぎ頭となっていましたが2017年6月の決算では利益が前年比22%落ち込んでいます。成長が見込めなくなったことが株価下落の要因です。これに対してDISは独自のストリーミングサービスを発表しましたが、こちらはどのように収益に跳ね返るにかが未だ分からない状況です。

ストリーミングはネットフリックスやアマゾン等が競争しており強いライバルが存在します。ストリーミングサービスの勝敗はコンテンツの強さに左右されるものだと考えられており、ライバルも独自コンテンツに多額の投資をしています。

この意味ではDISは十分に戦っていけると思います。何といってもディズニー映画は最強のエンターテインメントであるし子供から大人まで大人気です。ピクサーアベンジャーズスターウォーズ等もあります。最強のコンテンツを武器に独自ストリーミングサービスへ顧客を誘導すれば勝てる!と思うのですがライバルも強いです。消費者の嗜好は多様化しておりディズニーのラインナップだけがすべてではなくマニアックな内容のアニメやお笑い、アマゾン等のストリーミング以外の付加価値といった多種多様な選択肢が消費者に受け入れられる世界になるかもしれません。そうなればディズニーのコンテンツは「一定のファンには受け入れられるが他の層には届かない」といった感じになるかもしれません。

 

現在の株価は割安感あり。打診買いにいいタイミング

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現在のバリュエーションは割安感ありです。しかし、今後のメディア関係の収益状況等が更に悪化して更に下落する可能性もあります。このようなタイミングでは打診買いをオススメします。将来の成功に対して自信がある方は一気に投資してもいいかもしれません。しかしエンターテインメント業界のβは高く株価の変動リスクは大きいことを勘案する必要があると思います。

 

 ジョーカー投資方針

DISに対してのポジションは大きくないのでダメージも小さいです(逆にIBMは大失敗です)。ナンピン買いしてもいいのですが今はβを抑えたいこともありもう少し下がった場合に追加購入を検討したいと思います。

ディズニーのコンテンツはジョーカーの周囲でも大人気なので将来的にも生き残る企業だと確信しています。本当に子供から大人まで魅了しています。売却はせずに様子を見たいと思います。

 

 

investmentblog.hatenablog.com

 

 

【GE】【KHC】【TGT】~米国株で購入検討中銘柄です。

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ジョーカーが購入検討している銘柄の内、割安感あるなと思える銘柄をピックアップしました。

 

  1. ゼネラル・エレクトリック【GE】
  2. クラフト・ハインツ【KHC】
  3. ターゲット【TGT】

 

 

1. ゼネラル・エレクトリック【GE】

 

GEは発明王エジソンの電気照明会社から始まった会社です。創業1892年、上場1892年と100年以上事業を継続してる超有名銘柄です。最近では約20%株価が下落しており配当利回りは4%を超えています。この水準は非常に魅力的であると思います。

GEは電力、航空、ヘルスケア、石油・ガス、再生可能エネルギー、輸送機器、エネルギー輸送等を手掛けていますが最も打撃を受けた部門は石油・ガス部門です。2016年では22%減収となり会社全体でも大きくダメージを受けてしまいました。GEは現在リストラ中であり収益の回復を受けて株価の回復も期待できます。配当は過去5年平均6%で成長しており配当をもらいながら株価の回復を待つ投資方法もとれます。

現在の株価は予想利益の13.8倍で取引されており割安感もあります。

 

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2.クラフト・ハインツ【KHC】

 

ウォーレンバフェット率いるバークシャーハザウェイの主要銘柄の一つ。ハインツとクラフトが合併して2015年6月に設立。食品業界では世界5位の巨大企業です。ケチャップやチーズを販売しています。生活必需品セクターに属する銘柄です。

6月以降約12%株価が下落しており、配当利回りは3.07%まで高まっています。ユニリーバに対して買収提案したことが記憶に残っていますが今後も超大型M&Aを検討している可能性があります。

この会社は3Gキャピタルが投資している会社でもあります。3Gキャピタルはコスト削減を徹底的に行う投資家であり合併によるシナジーを強める可能性が高い。

懸念となるのは最近売上が落ち込んでいることです。為替の影響もありますが消費者の嗜好の変化や競争激化により収益力が落ち込んでいると考えれれています。食品関連の会社は全て同じような理由で業績に懸念がありますがジョーカーは消費者の嗜好の変化に合わせて食品会社は変わっていけるものと考えています。今までと同じように・・・

 

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3. ターゲット【TGT】

 

日用品や衣料品、食品等を販売する量販店。創業1902年、上場1969年とこちらも歴史は非常に長いです。現在の株価は予想利益の13.5倍で取引されており配当利回りは4.14%の水準です。こちらは49年間の連続増配をしている会社でもあります。

アマゾンの小売業へのプレッシャーにより株価が下がっていましたが最近は戻ってきています(2016年末は77ドル程度だったの年初来は22%の下落)。しかし商品の値下げ圧力は凄まじく今後も利益率を削られる可能性があります。歴史がある会社ですからこの状況に適応していくことを期待しています。

こちらも高配当をもらいながら回復を待つスタンスでしょうか。

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2017年8月のポートフォリオ

どうも、ジョーカーです。

遅くなりましたが2017年8月のポートフォリオの報告です。 資産全体の割合はこんな感じです。前月比1.3%の増加です。

 

 

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投資資産としては下のほうな配分です。現預金+外貨MMFで26%確保しています。

バークシャーハザウェイが過去最大のキャッシュポジションを持っているそうですが、ジョーカーも現預金比率を高めています。

  

 

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米国株ポートフォリオ

 

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*損益率は為替の影響を排除したものです。

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8月はアルトリア・グループ(MO)とゼネラル・ミルズGIS)を購入しました。

2つとも生活必需品セクターに属しており今後起こるかもしれない市場の下落局面でも市場平均よりかはマシだと思い購入しました。

 

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MOはタバコの規制が強化されるとのことで7月に大きく下落しました。ジョーカーはフィリップモリス(PM)は保有していましたがMOは保有していなかったので8月に購入です。長期的には規制の影響はあるかと思いますがタバコ産業は歴史的にこういった規制に対して上手く対応してきた実績があるため購入に踏み切りました。

 

 

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食品大手のGISはヨーグルトの売上が落ち込み下落しておりました。9月に入り少し戻しまし今では若干のプラスです。GISは上場したから1度も配当を途絶えさせたことがない会社です。ちなみに上場は1928年です。様々な経済危機を乗り越えてきた安心感があり購入しました。ハーゲンダッツも好きですし!

 

 

ポートフォリオのβ(ベータ)を算出しました

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最近、北朝鮮問題や米国の政治問題もあり株が下がっています。私は今の米国株は割高でありいつか調整局面がくるのではと考えています。そのためキャッシュポジションを高めにしています。今は投資資金の約3割がキャッシュです。

 

investmentblog.hatenablog.com

 

また投資対象は比較的ディフェンシブな銘柄を選択しています。ただディフェンシブといっても自分で何となくそう考えているだけで実際はどうなのか数値で確認したいと考えポートフォリオのβを算出してみました。

 

β(ベータ)とは

 

β(ベータ)とは個別証券(又はポートフォリオ)の収益が市場全体と比較してどの程度敏感に反応するかを示す指標です。例えばβが1.5の証券の場合、市場全体が10%上昇した時にはβ1.5の個別証券は15%上昇するということです。逆に市場全体が10%下落した場合は個別証券は15%下落します。つまりβが高ければハイリスクハイリターンとなりβが低ければローリスクローリターンとなります。市場全体が上昇する局面ではβの高い証券比率を高めることで市場平均を上回るリターンを得ることができます。また市場全体が下落する局面ではβの低い銘柄を組み入れることでダメージを抑えることができます。

 

ジョーカーはyahoo financeで公表されているβを用いてポートフォリオ全体のβを算出してみました。

https://finance.yahoo.com/

*この他色々なサイトでβは公表されています。サイトによってβが異なるのは算出するための期間が異なるためです。

 

ポートフォリオのβ(ベータ)は0.88 ← 以外と高い

 

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ポートフォリオ全体のβは0.88となりました。正直もう少し低いのかなと思っていたのですが個別銘柄で最大の投資割合となっているアップル(AAPL)のβが1.46と大きいため高くなっています。

生活必需品セクターや配当貴族銘柄(JNJやXOM)はβが低いですね。安定銘柄の代表なので低βは納得できます。ナイキ(NKE)は以外とβが低いですね。

ナイキと同じく重要なブランドを持つディズニー(DIS)はβが高いですね。娯楽関係は景気に左右されやすいということでしょうか。あと金融関係(VやAXP)もβは高いです。

今後、調整局面があると考えるのであればβの低い銘柄の割合を増やして実際に市場が調整した後にβの高い銘柄の割合を高めていくことがいいのでしょうね。実際ウォーレンバフェットはリーマンショック時にβ1.42のゴールドマンサックスを購入しています。しかしタイミングを誤れば市場リターンを下回るポートフォリオになってしまい難しいところです。そういう意味ではβ0.88というのは悪くないのかもしれません。